Eluruumi ostmine ja sisendkäibemaks

Käibemaksuseaduse (KMS) § 16 lg 2p 2 ja 3 kohaselt on kinnisasja müük ja rent maksuvaba käive, mis sisendkäibemaksu mahaarvamise õigust ei anna. KMS § 16 lg 3 p 1 ja 2 alusel võib kinnisasja renti ja müüki vabatahtlikult maksustada, välja arvatud eluruumi rent ja müük. Sellel teemal on palju vaidlusi olnud ja mitmel korral on vaidlused jõudnud Riigikohtusse. Esimesest oluliset lahendist sellel teemal olen juba varem rääkinud. Riigikohus otsustas[1], et et kui mingi õigussuhte seisukohast on tähtis, kas tegemist on eluruumiga või mitte, tuleb seda hinnata lähtudes sellest, milleks ruumi tegelikult kasutatakse (või kasutama asutakse), mitte aga pelgalt sellest, milleks see ruum on objektiivselt kasutuskõlblik. Seega ei saa olukorras, kus püsivaks elamiseks kasutatavat (ja selleks otstarbeks ehitatud) ruumi kasutatakse reaalselt mingil muul otstarbel, rääkida eluruumi üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmisest. See, et eluruumiks kõlblikku ja selleks ehitatavat korterit saab põhimõtteliselt kasutada ka maksustatava käibe tarbeks, tuleneb üheselt KMS-i § 16 lg 2 p 2-st. Ühestki õigusnormist ei tulene, et käibemaksukohustuslasest isik ei võiks elamumaa sihtotstarbega maal asuvas ehitises paiknevat korterit välja üürida teisele isikule seal majutusteenuse osutamiseks.

Eluruumi soetamine maksustatava käibe tarbeks tuleb kõne alla juhul, kui see soetatakse eesmärgiga osutada neis ruumides majutusteenust. Pelgalt korteri ehitusõiguslikust kasutusotstarbest lähtumine ei pruugi käibemaksuseaduse kontekstis eluruumide ja mitteeluruumide eristamisel viia õige tulemuseni. Seepärast tuleb maksukohustuslasele anda võimalus selgitada ja esitada tõendid näitamaks, et elamu, korter või muu elamu osa on tegelikult soetatud majandustegevuse tarbeks. Seejärel peab maksuhaldur hindama, kas kavandatud tegevus kujutab endast maksustatavat käivet ja kas esitatud äriplaan on usutav. Mitte iga majandustegevuses toimuv kasutus ei anna võimalust lisada teenusele käibemaksu.

Riigikohus tõi selgelt välja, et maksustamisel tuleb lähtuda tehingu tegelikust majanduslikust sisust, mitte ehitise registrijärgsest kandest. Hoolimata sellest, et registrijärgne kasutusotstarve on elamu, võib maksumaksja seda pinda kasutada majandustegevuse eesmärgil, mis toob endaga kaasa sisendkäibemaksu mahaarvamise õiguse.

Nüüd on Riigikohus[2] oma eelnevat seisukohta kinnitanud ja toonud välja uued asjaolud, et mitte alati ei saa eluruumi kasutada maksustatava ettevõtluse tarbeks. Kinnisasja üürile andmine on üldjuhul maksuvaba käive. Üksnes siis, kui maksukohustuslane on maksuvabastusest loobunud, esitades enne käibe toimumist kirjaliku teate maksuhaldurile, on tegemist maksustatava käibega.

Bürooruumid võivad asuda vaid mitteelamu kasutusotstarbega hoones

Riigikohus sedastas, et kuni 30. juunini 2015 kehtinud ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõike 5 alusel antud majandus- ja kommunikatsiooniministri 4. detsembri 2012. a määrus nr 78 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu” nägi ette hoonete kasutamise kas elamuna või mitteelamuna, sealhulgas büroona. Samas võis viidatud määruse § 1 lg 5 kohaselt külaliskorterit või kodumajutust pakkuva ehitise liigitada lisaks majutushoonele kui mitteelamule ka ühepereelamu või korterelamu alla.

Seega on majutusteenuse pakkumine kehtiva õiguse kohaselt lubatav nii elamus kui ka mitteelamus, bürooruumid võivad asuda aga ainult mitteelamu kasutusotstarbega hoones või ruumides. Selles seisnebki käesoleva asja asjaolude oluline erinevus asja nr 3-3-1-47-15 asjaoludest: kui viimati nimetatud asjas kavatseti kasutada eluruumi kasutusotstarbega kinnisasja majutusteenuse osutamiseks, siis käesolevas asjas kontoriruumidena.

Võttes kahe kaasuse põhjal Riigikohtu seiusukohad kokku, siis eluruumis majutusteenuse osutamine on igati lubatud, aga selleks, et eluruumi äriruumina välja rentida, tuleb muuta korteri kasutusotstarvet. Sisendkäibemaksu koheseks mahaarvamiseks tuleb esitada tõendid, et kasutusotstarbe muutmise menetlust on vähemalt alustatud. Põhjalikumalt saab eluruumide sisendkäibemaksu mahaarvamisest lugeda Raamatupidamise Praktiku märtsi numbrist.

[1] 3-3-1-47-15

[2] 3-15-2961

Autor: Tõnis Elling, Leinonen OÜ juhtiv maksunõustaja