Mida tähendab käibemaksuseaduses ehitusmaa?

Euroopa Liidu käibemaksudirektiiv 112/2006 (direktiiv) krundi mõistet ei sätesta. Direktiivi mõte on käibemaksuga maksustada kõik ehitamiseks ettenähtud maatükid. Direktiivi artikli 12 lõike 3 kohaselt käsitatakse ehitusmaana hoonestamata või hoonestatud maad, mis vastab liikmesriikide vastavale määratlusele. Euroopa Kohtu otsustes on märgitud, et liikmesriigid peavad mõiste „ehitusmaa“ määratlemisel lähtuma direktiivi artikli 135 lõike 1 punktiga k taotletud eesmärgist vabastada käibemaksust üksnes sellise hoonestamata maatüki võõrandamine, millel ei kavandata ehitamist[1].

Planeerimisseaduse § 6 punkti 8 kohaselt on krunt detailplaneeringuga määratud maa-ala, millele on antud ehitusõigus. Küll aga on tegelikult nii, et Eesti seaduste kohaselt ei ole ehitamiseks alati vaja detailplaneeringut. Detailplaneering on kohustuslik planeerimisseaduse § 125 lõike 1 alusel linnades, alevites ja alevikes ning nendega piirnevas avalikus veekogus ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks. Samas ei ole vaja kõikide ehitiste ehitamiseks ka ehitusluba. Näiteks ei ole ehitusluba vaja sellise elamu püstitamiseks, mille ehitusalune pind on kuni 60 m² ja mis on kuni 5 m kõrge. Sellise hoone ehitamiseks on vaja esitada ehitusteatis[2]. Ilma detailplaneeringuta ehitamise võimalusi on veel. Seega ehitatakse Eestis ka ilma detailplaneeringu olemasoluta ja see on vastuolus käibemaksudirektiivi kinnisasja maksuvabastuse põhimõttega.

Uue KMS redaktsiooniga muudetakse KMS § 16 lg 2 punktis 3 nimetatud maksustamisobjekti. Kui enne tuli sundkorras 20% maksumääraga maksustada krunti, siis uue redaktsiooni kohaselt asendatakse krundi mõiste ehitusmaa mõistega. Ehitusmaa on krundi mõistest laiem. Mõiste „ehitusmaa“ defineeritakse KMS § 2 lõike 3 punktis 1 ning edaspidi käsitatakse ehitusmaana sellist kinnisasja tsiviilseadustiku üldosa seaduse tähenduses, millel ei asu ehitist, välja arvatud tehnovõrku või -rajatist, ja mis planeerimistingimuste, detailplaneeringu või riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu kohaselt on ehitamiseks kavandatud või mille kohta on esitatud ehitusteatis või mille katastriüksuse sihtotstarve on üle 50 protsendi elamumaa või ärimaa või need ühiselt.

[1]Euroopa Kohtu kohtuasi C-543/11 punkt 30.

[2]Ehitusseadustiku § 35 ja § 36.

Autor: Tõnis Elling, Leinonen OÜ juhtiv maksunõustaja