Kinnisvaraturu arendusriskid jälle nähtaval

Kinnisvaramulli paisumine ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja vähemalt hinnatõus kestab seni kuni vähemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase.

Tänaseks on enamik arendajaid, kes eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske turult kadunud ja need, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske adekvaatselt hinnata, tegutsevad nüüd aktiivselt.

Eirati mitmeid väga olulisi riske. Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib kesta aastaid. Olukord, kus korterid olid müüdud juba pärast ehitusloa saamist ei ole kindlasti jätkusuutlik praktika. Samuti on muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid nagu intressitase koos laenutingimustega, seda nii arendajale kui lõpptarbijale, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikus, üüritase, tarbijale vastuvõetav hinnatase, ruumide planeering, arhitektuur. Laiemalt vaadates ka üldine ja prognoositav demograafiline olukord, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Tehingute hinnad kujunevad turul ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Tänaseks on Tallinna kesklinnas müüki paisatud mitmeid kümnete korteritega projekte, kus pakutav hinnatase on valdavalt 2 500 – 5 000 €/m², kuid teadaolevalt toimub kuus sellises hinnavahemikus üksikuid tehinguid.

Kui kinnisvarabuumi ajal ja ka pärast mulli lõhkemist räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus karm turumajanduslik tõde. Konkurents tegi siingi  tõhusat tööd. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja võimalus kaotada ka stabiilsel turul kõige suurem. Eriti, kui sõlmitakse leping ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavat raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks, mis aga ei vasta koostatud äriplaanile.

Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks üks eramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega arendaja peab arvestama. Detailplaneering võidakse kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda küsitavaks või suisa kahjumlikuks.

Täna on uute korterite nõudlus endiselt suurim kesklinnas ja selle lähipiirkonnas, kus tulenevalt asukohast on arendusriskid väikseimad võrreldes teiste piirkondadega. Samas on kesklinnas ja selle lähipiirkonnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, kuid arendamist piirab eelkõige oluliselt tõusnud ehitushind. Kliendid eelistavad eelkõige kesklinna ja selle lähipiirkonnas paiknevad väiksemad eripärased arendusprojekte. Ehitajad ja arendajad võivad hindu tõsta, kuid selle peab järgnema nõudlus, mis nõustub arendajate küsitud hinnatasemega.

Tänast uute korterite hinnatõusu ja korterituru aktiivsust on toetanud põhiliselt soodsad laenutingimused koos rekordiliselt madala intressitasemega, kuid majanduse arengut iseloomustab tõus ja mõõn.

Autor: Rain Rätt, Juuli Laanemets