Kommentaar: Ehitusseadus lihtsustab nüüd ehitusloa tühistamist

Ehitusseaduse põhiprobleeme on olnud ehitamise mõiste sisustamine. Erilisi raskusi on tekitanud ühe ehitamise alaliigi - rekonstrueerimise - määratlemine, mis kahjuks ei selginenud ka nende muudatustega. Ometi ilmnes seadusandja tahe seaduse muutmise seaduse eelnõu aruteludel.

Arhitektile rohkem tööpõldu

Ehitusseaduse muutmise seaduse algses eelnõus oli ette nähtud rekonstrueerimise mõiste täpsustamine selliselt, et kui ehitustööde käigus ehitis ei säili või säilib ainult alus või vundament, on tegemist uue ehitise ehitamisega. Kooskõlastuste ringil jäeti see lause eelnõust välja põhjusel, et kui ehitis ei ole säilinud, ei ole midagi rekonstrueerida, seega ei ole alust väljastada ka rekonstrueerimise ehitusluba.

Ehitusprojektile mittevastavalt ehitamisena käsitatakse rekonstrueerimist teises mahus või teisel moel või lausa ehitise lammutamine ja uue püstitamine. Seadusandja eeldab, et ehituslubade väljastaja on eksimatu ning lube rekonstrueerimiseks ei anta projektide alusel, mis näevad ette hoone täieliku asendamise uuega.

Edaspidi rekonstrueerimise vallas akende vahetamist üksik- ja korterelamul, suvilal, taluhoonel, aiamajal ja teistel väikeehitistel ei käsitata enam ehitamisena ning seda saab teha ehitusloata. Erandina on kirjalikku nõusolekut vaja elamu akende vahetuseks detailplaneeringu kohustusega miljööväärtuslikel aladel ning kui korterelamu akende vahetamisel hoone välisilme muutub.

Kortermajas ei tule kasutusloa taotlust enam esitada kõigil kaasomanikel ühiselt. Senini võis kõigi kaasomanike allkirjade kätte saamine osutuda üliraskeks. Nüüd saab taotluse teha enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub ka suurem osa ühisest asjast, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel.

Uudse lahenduse on saanud ka piirdeaedade küsimus. Erinevalt senisest jõustunud muudatused lubavad eraldi piirdeaeda püstitada ilma ehitusloata. Vaid kaevetöid eeldavate piirdeaedade puhul on detailplaneeringu kohustusega aladel nõutav kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Projekteerijate jaoks oluline muudatus on ehitusseaduse N 18 lõige 3, mille järgi ehitusprojekt (sh tööprojekt) peab olema nii detailne ja mahukas, et selle järgi saab väljastada ehitusloa ja ehitada. Seni valmis tööprojekt sageli alles pärast ehitusloa väljastamist. Kuid nüüd on see ehitusloa saamise eeldus.

Ehitamisel toimunud täpsustavaid lahendusi või muudatusi kujutavad teostusjoonised tuleb esitada kasutusloa taotlemisel (mõiste nüüdsest ka ehitusseaduse N-s 31). Nii peaks lõppema praktika, kus eelprojekti alusel antakse ehitusluba ning omanik hakkab ehitama ilma projekteerijalt detailsemaid jooniseid tellimata.

Ametnike elu läheb lihtsamaks

Seni ametnike jaoks peavalu tekitanud seaduselünk alla 20 m" pindalaga ehitiste puhul nõuab nüüd kohaliku omavalitsuse eelnevat teavitamist. Seda on osa valdu juba eelnevalt ka kasutanud, ent seni seaduslik alus puudus.

Ehitamisel toimunud muudatuste puhul sõltus siiani ametnike suvast, kas nõuti uue ehitusloa taotlemist või sai kasutusloa siiski väljastada teostusjooniste esitamisel. Nüüd peab ehitusloa omanik taotlema uue ehitusloa, kui projekti muutmisel muutuvad ehitise olulised tingimused (näiteks tuleohutus, energiatõhusus, ehitise kasutusotstarve, mõjuvad koormused).

Seni nõudis seadus, et detailplaneeritud alal projekteerimiseks väljastatud arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused peavad sisalduma linna või valla ehitusmääruses. Nüüdsest ei pea omavalitsused enam ehitusmäärusi lisatingimustega üle koormama, vaid võivad piirduda nende määramise korra fikseerimisega.

Omavalitsuste tööd lihtsustab ka projekteerimistingimuste väljastamise tähtaja pikendamine 15 päevalt 30 päevani. Samas on ikka jäänud piisavalt täpsustamata projekteerimistingimuste sisu, kuigi sellele puudusele on riigikohuski viidanud 2006. aasta 4. mai kohtuotsuse nr 3-3-1-28-06 asjas.

Olulise uuendusena on seaduses välja toodud ehitusloa ja kasutusloa kehtetuks tunnistamise tagajärjed. Nüüd peab ehitise omanik või maaomanik pärast ehitusloa kehtetuks tunnistamist taastama ehituseelse olukorra täielikult või omavalitsuse määratud mahus. Nende lubade kehtetuks tunnistamine pole aga eeldab põhjalikku tagajärgede kaalumist. Seni seda printsiipi kahjuks sõnaselgelt välja ei toodud.

Milliseks kujuneb praktika uute sätete kohaldamisel, näitab aeg. Ent ilmselt ei saa ühtegi seadust kirjutada niivõrd selgeks, et selle tõlgendamisel juristide abi vaja ei läheks.

Originaalartikkel