FIE maksukohustus vara võõrandamisel

Neile küsimustele leiate vastuse käesolevast materjalist.

Mõiste “vara” all mõeldakse selle materjali tähenduses eeskätt kinnisasja (maa, ehitis, korter), kuid ka vallasasja. Seega ei käsitleta siinkohal väärtpaberite, aktsiate, osakute jmt võõrandamisest saadud tulu maksustamist.

Mis on kinnisasi ja mis on vallasasi

Kinnisasi on maapinna piiritletud osa ehk maatükk, mille olulised osad on sellega püsivalt ühendatud asjad (ehitised, kasvav mets, muud taimed, koristamata vili), mis maaga kokku moodustavad eraldi kinnistud.

Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi (näiteks: korter kui vallasasi on ostueesõigusega erastamata korter kuni erastamiseni ja kinnistusraamatusse kandmiseni).

Ehitist või selle osa võis vallasasjana käsutada kuni 01.03.2006, v.a omandiõiguse üleminek üldõigusjärgluse korras. Seega sai ehitist, korterit, suvilat või aiamaja vallasasjana võõrandada kuni 01.03.2006, mistõttu vallasasja võõrandamisena käsitletakse enne nimetatud tähtaega vallasasjaga tehtud müügi- või vahetustehinguid.

Ehitist või selle osa võib pärast 01.03.2006 vallasasjana käsutada pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluse korras, samuti võib teha testamendi või sõlmida pärimislepingu.

Kuigi tulumaksuseadus käsitleb laiemalt vara võõrandamisest saadud kasu maksustamist, vaatleme siinkohal ainult järgmistest varatehingutest saadud kasu või tulu tulumaksuga maksustamist:

kasu kinnis- või vallasasja võõrandamisest (müümisest või vahetamisest);

tulu kinnisvara vahendustegevusest;

tulu kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest.

Tulumaksuga maksustatakse ka üüri- või renditulu kinnis- või vallasvara või selle osa üürile või rendile andmisest, mille maksumaksja on samuti kohustatud iseseisvalt deklareerima (üüri– või renditulu maksustamist käesolevas materjalis ei kajastata).

MAKSUSTATAVA KASU ARVESTAMINE

Vara müügist või vahetamisest saadud kasust võib enne tulumaksuga maksustamist maha arvata vara soetamise ja võõrandamisega otseselt seotud ja isiku enda poolt tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud. Kui maksumaksjal vara soetamise või tehtud kulu kohta sellekohane dokumentaalne tõendus puudub, siis maksustamisel tehtud kulutust või soetamist arvesse võtta ei saa.

Vara võõrandamisest saadud kasu või kahju on:

müümisel - vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe;

vahetamisel - vahetatava vara soetamismaksumuse ja vahetuse teel vastu saadud vara turuhinna (keskmise kohaliku müügihinna) vahe.

Vara soetamismaksumus on:

vara omandamiseks (soetamiseks) tehtud kulud (näiteks: ostuhind);

vara parendamiseks (näiteks: elamu kapitaalremont) ja täiendamiseks (näiteks: elamu juurdeehitus) tehtud kulud;

vara soetamisel makstud komisjonitasud ja lõivud (näiteks: ostja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv jms lepingus kajastatud ja lepingugaseotud tasud);

kapitalirendi (liisingu) korras soetatud vara soetamismaksumus on lepingujärgsete, tegelikult makstud rendi- või väljaostumaksete kogusumma ilma intressideta;

omavalmistatud asja soetamismaksumus on asja valmistamiseks tehtud kulude summa (näiteks: elamu ehituskulu).

Vara võõrandamisega otseselt seotud kulud on:

kulud, mida tegemata ei saa vara võõrandamise tehingut sooritada (näiteks: müüja poolt tasutud notaritasu, riigilõiv vms lepingu sõlmimisega makstud tasud);

kulud, mis on tehtud müüdava või vahetatava vara turuväärtuse tõstmiseks (näiteks: kui majaomanik ostab enne maja võõrandamist selles elavale sundüürnikule korteri, ja on tõestatav, et ta sellega tõstis maja turuväärtust, võib korteri ostmiseks kulunud summa lugeda vara võõrandamisega seotud kuluks);

kulud, mis on tehtud tehingu edukama sooritamise huvides (näiteks: maakleritasu, vara hindamise tasu);

kasvava metsa raieõiguse võõrandamisel on otseselt seotud kuludeks metsauuendustööde kulud;

soetamismaksumusena käsitletakse ka eelmistel maksustamisperioodidel (ilma ajapiiranguta) tehtud vara soetamisega otseselt seotud kulutusi;

kui füüsilisest isikust ettevõtja (FIE) on kas ettevõtluse ajal või ettevõtluse lõpetamisel võtnud isiklikku tarbimisse ettevõtluses kasutatud vara, siis sellise vara võõrandamisel on soetamismaksumuseks ettevõtlustulule lisatud summa.

NB! Nii soetamise kui võõrandamise kulud peavad olema dokumentaalselt tõendatud.

Kasust ei ole õigust maha arvata vara haldamisega seotud üldkulusid (näiteks võõrandatava korteri korrashoiukulusid - tapetseerimist, värvimist jne, halduskulusid, kommunaalkulusid, elektriarveid jms).

Näide : Isik oli soetanud korteri 400 000 krooniga (soetamismaksumus) ning müüb selle 2007. aastal 600 000 krooniga (müügihind). Korterit ei kasutatud alalise või peamise elukohana. Müügiga otseselt seotud kulusid (vara hindamine, müügilepinguga seotud kulud vms) on 30 000 krooni ulatuses, mis võib tulust maha arvata. Enne korteri müüki tehtud korrashoiukulud, kokku summas 5000 krooni, ei kuulu mahaarvamisele, vaatamata sellele, et tehtud kulude kohta on dokumendid olemas.

Tulumaksuga maksustatav kasu korteri müügist arvestatakse järgnevalt:

600 000 - 400 000 - 30 000 = 170 000 krooni.

Tulumaksumäär 2007. aastal oli 22%, millest tulumaksusumma saadakse järgnevalt:

170 000 x 0,22= 37 400 krooni.

Seega vara müümisel on valem maksustatava kasu leidmiseks järgmine:

MÜÜGIHIND - SOETAMISMAKSUMUS – VÕÕRANDAMISEGA

OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

Näide: Isik oli soetanud aastate eest 2-toalise korteri soetamismaksumusega 550 000 krooni ja ei kasutanud seda korterit oma alalise elukohana, vaid üüris selle välja. Nüüd teeb ta vahetustehingu ja vahetab oma 2-toalise korteri 3-toalise korteri vastu, mille turuhind vahetuse, s.t. tehingu tegemise ajal on 900 000 krooni. Vahetuslepingu sõlmimisega seotud kulud koos riigilõivu ja notari tasudega on 3400 krooni.

Tulumaksuga maksustatav kasu korteri vahetusest on 900 000 - 550 000 - 3400. Isik sai vahetuse tulemusena maksustamisele kuuluvat kasu 346 600 krooni. Tulumaksumäär oli 2007. a 22% ning saadud kasult tuleb maksta tulumaksu 346 600 x 22:100 = 76 252 krooni.

Selle näite puhul tuleb arvestada, et vahetuslepingule kohaldatakse müügilepingu kohta käivaid sätteid ja mõlemad lepingupooled on üheaegselt nii müüjaks kui ostjaks ja juhul, kui vahetatav vara on erineva väärtusega ja pooled ei ole omavahel kokku leppinud vara väärtuse vahe kompenseerimises, siis lepingupool, kes sai kallima vara, sai maksustatavat tulu, millelt tekib maksukohustus.

Seega vara vahetamisel maksustatava kasu leidmiseks on järgmine valem:

VAHETUSE TEEL VASTU SAADUD VARA TURUHIND- VAHETATAVA VARA SOETAMISMAKSUMUS – VAHETAMISEGA OTSESELT SEOTUD KULUD = TULUMAKSUGA MAKSUSTATAV KASU

KASU MAKSUSTAMINE, DEKLAREERIMINE JA TULUMAKSU TASUMINE

Vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse sellel maksustamisperioodil (kalendriaastal), mil müügitehingust raha laekub või vahetustehingu käigus vastu antav kinnisvara omanikku vahetab, s.t kinnistusraamatusse kantakse.

Kasu vara võõrandamisest deklareeritakse residendist füüsilise isiku tuludeklaratsioonil (vormil A), mis tuleb Maksu- ja Tolliametile esitada hiljemalt tehingule järgneva aasta 31. märtsiks. Tuludeklaratsiooni saab esitada nii elektrooniliselt kui paberil.

Maksu- ja Tolliamet arvestab tuludeklaratsioonil esitatud andmete põhjal makstava tulumaksusumma ja koostab maksuteate, mis esitatakse vara võõrandanud isikutele hiljemalt 31. augustiks. Maksuteates näidatud tulumaksusumma peab isik tasuma Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt sama aasta 1. oktoobriks.

Kui raha laekub vara müüjale mitme erineva maksustamisperioodi jooksul, siis erinevate maksustamisperioodide kasu arvestamisel võetakse soetamismaksumust ja müügiga otseselt seotud kulusid arvesse sellel maksustamisperioodil laekunud raha osatähtsuse järgi.

Maksumaksja soovi korral võib ta soetamismaksumust ja müügiga seotud kulusid arvesse võtta ka maksustamisperioodil laekunud raha ulatuses, s.t kasu maksustatakse siis, kui laekunud tulu ületab soetamismaksumust ja võõrandamisega seotud kulusid.

Kinnisvara vahendustegevusest saadav tulu deklareeritakse ning maksustatakse üldjuhul füüsilise isiku ettevõtlustuluna. Kui kinnisvaravahendus on füüsilisele isikule ettevõtluseks, siis tuleb saadud tulu deklareerida ettevõtlustulu deklaratsioonil (vormil E) ja ettevõtlustulult tuleb maksta nii tulu- kui sotsiaalmaksu.

Kui kinnisvaravahenduse näol ei ole tegemist pikemaajalise ja ettevõtluse tunnustele vastava tegevusega (olenemata sellest, kas vahendaja saab tulu vara edasimüümisest või vahendusteenuse osutamisest), siis deklareeritakse saadud tulu tuludeklaratsiooni vormil A. Tulult makstakse tulumaksu (sotsiaalmaksu maksma ei pea).

Kinnisvarabroneeringute võõrandamisest või vahendamisest saadav tulu maksustatakse, kas ettevõtlustuluna (deklareeritakse vormil E) või kasuna vara võõrandamisest (deklareeritakse vormil A) või muu tuluna (deklareeritakse vormil A).

TULUMAKSUVABAD VARA VÕÕRANDAMISE TEHINGUD

Kuigi vara võõrandamisest saadud kasu üldreeglina maksustatakse, on siiski mõned erandid, mille puhul vara võõrandamise või omandamisega seotud tehingud on tulumaksuvabad.

Tulumaksuvabastus puudutab järgmisi tehinguid:

1. alalise või peamise elukohana kasutatud vara võõrandamine;2. ostueesõigusega erastatud vara võõrandamine;3. õigusvastaselt võõrandatud ja hiljem õigustatud subjekti poolt tagastatud vara võõrandamine;4. suvila või aiamaja võõrandamine;5. pärandvara vastuvõtmine;6. vara tagasi saamine omandireformi käigus;7. isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamine;8. sundvõõrandamistasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel.

Järgnevalt kõigist maksuvabadest vara võõrandamise tehingutest täpsemalt.

1. Alaline või peamine elukoht

Tulumaksuga ei maksustata vara võõrandamisest saadud kasu, kui isik võõrandas:

kinnisasja, mille oluliseks osaks või korteriomandi või hoonestusõiguse esemeks on eluruum;

ehitise või korteri kui vallasasja;

elamuühistu liikmena elamuühistule kuuluvas elamus asuva korteri, mis olid kuni võõrandamiseni kasutusel isiku alalise või peamise elukohana.

Siinkohal on oluline mõiste “alaline või peamine elukoht”, mida aga seadused täpselt ei määratle, seega on alalise või peamise elukoha kindlaks tegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus.

Kui võõrandatavat eluruumi on isiku poolt kuni võõrandamiseni kasutatud osaliselt ka muul otstarbel kui alalise või peamise elukohana (näiteks isik üüris seda välja, kasutas ettevõtluses vms), siis rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatavate ruumide pindala suhtele.

Näide: Füüsiline isik FIE-na kasutas kuni võõrandamiseni oma 100 m2 üldpindalaga korterist elamiseks 70% ja ettevõtluseks 30%. Kasu korteri müügist on 100 000 krooni (müügihinnast on juba maha arvatud soetamismaksumus ja müügiga otseselt seotud kulud). Sellest maksuvaba on 70 000 krooni (70%) ja maksustatakse 30 000 krooni (30%), mis deklareeritakse füüsilise isiku kasuna vara võõrandamisest.

Kuna alalise või peamise elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud - kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.

2. Ostueesõigusega erastatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kui kõik järgnevad kolm tingimust on täidetud:

eluruum on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel;

eluruumi juurde kuuluv maa on läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel;

kinnistu suurus ei ületa 2 hektarit.

Näide: Elumaja on päritud (kingitud), elumaja juurde on ostueesõigusega erastatud 0,6 ha maad ning omanik ei kasutanud nimetatud elumaja oma alalise või peamise elukohana. Pärimise (kinkimise) vormistamisega, elumaja parendamise või täiendamisega seotud kulud kokku on 196 700 krooni ja maa ostueesõigusega erastamisega seotud kulu on 18 000 krooni. Kinnistu müüdi 700 000 krooni eest. Maksustamisele kuulub 700 000 – 196 700 - 18 000 =  85 300 krooni, millelt tulumaksusumma on 485 300 x 0,22 = 106 766 krooni.

Kuna selle näite puhul on täitmata üks eelnimetatud tingimustest (eluruum ei ole ostueesõigusega erastatud), siis maksuvabastust rakendada ei saa ning saadud tulu maksustatakse tulumaksuga.

Samuti ei maksustata ostueesõigusega erastatud ehitise või korteri kui vallasasja võõrandamisest saadud tulu (näiteks: ostueesõigusega erastatud korter, mida ei kinnistatud ja müüdi vallasasjana).

3. Õigusvastaselt võõrandatud vara

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja võõrandamisest saadud tulu, kui kinnisasja oluliseks osaks, korteriomandi esemeks või korterihoonestusõiguse esemeks on eluruum ning kinnisasi on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks: vallasasjana tagastatud elamu, mis kinnistati ja võõrandatakse kinnisasjana).

Samuti ei maksustata tulu ehitise või korteri kui vallasasja võõrandamisest, mis on maksumaksja omandisse läinud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel (näiteks: tagastatud korter, mida ei kinnistatud ja müüdi vallasasjana).

4.Suvila või aiamaja

Tulu suvila või aiamaja võõrandamisest on tulumaksuvaba, kui:

suvila või aiamaja vallasasjana või kinnisasja olulise osana on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit;

suvila või aiamaja on ehitis kui vallasasi, mis on olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta.

Kui suvila või aiamaja on soetatud liisinglepinguga, siis selle võõrandamisel arvestatakse omandis oleku aega liisinglepingu sõlmimise kuupäevast alates.

5. Vastuvõetud pärandvara ja kingitus

Siinkohal juhime tähelepanu, et maksustamisele ei kuulu vara selle saamisel (näiteks: Eestis või välisriigis päritud või kingitusena saadud maa, maja, korter, raha vms).

NB! Kui päritud või kingitusena saadud kinnisvara võõrandatakse, siis tuleb saadud kasult tulumaksu maksta, v.a juhul, kui isik kasutas päritud või kingitusena saadud vara kuni võõrandamiseni oma alalise või peamise elukohana.

6. Omandireformi käigus tagastatud vara(näiteks: tagastatud elamu, põllumajandusinventar vms)

Omandireformi käigus tagastatud vara vastuvõtmine on maksuvaba, kuid selle vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse tulumaksuga üldiste reeglite alusel.

omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamisest saadud tulu (näiteks: tagastatud metsamaa võõrandamine on tulumaksuvaba, tagastatud metsamaal kasvava metsa võõrandamisest saadud tulu aga maksustatakse).

NB! Omandireformi käigus tagastatud maa võõrandamise tehing on maksuvaba ainult juhul, kui võõrandajaks on omandireformi õigustatud subjekt, kellele maa tagastati. Kui omandireformi käigus tagasi saadud maa aga pärandatakse või kingitakse, siis pärandi või kingituse saaja peab maa müümisel saadud kasult tulumaksu maksma.

7. Isiklikus tarbimises oleva vallasasja võõrandamisest saadud tulu(näiteks: maksuvaba on isiklikus tarbimises olnud soojaku vms võõrandamisest saadud tulu)

8. Sundvõõranditasu ja hüvitisi sundvõõrandamisel

Kinnisasja ja piiratud asjaõiguse sundvõõrandamise alused ja kord on sätestatud kinnisasja sundvõõrandamise seadusega.

KASUTATUD MÕISTEID

Kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, kasutusvaldus, korteriomand või korterihoonestusõigus.

Iga kinnistusraamatusse kantud kinnisasja kohta avatakse iseseisev registriosa ja sellele antakse eraldi number (kinnistu number).

Hoonestusõigus on kinnisasja koormamine õigusega, mis annab isikule, kes ei ole kinnisasja omanik, õiguse kinnisasja hoonestamiseks. Hoonestusõigust saab koormata ja võõrandada nagu kinnisasja. Isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Hoonestusõigus ulatub lisaks ehitusalasele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks.

Korterihoonestusõigus on piiratud asjaõigus, mille esemeks on ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldav eluruum või mitteeluruum.

Kasutusvaldus on piiratud asjaõigus, mis koormab asja (näiteks maad) selliselt, et isikul, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigus kasutada asja ja omandada selle vilju; asja omanikul säilib asja omandiõigus. Kasutusvaldusse võib anda nii kinnis- kui vallasasja. Kasutusvaldus kinnisasjale tekib selle kinnistusraamatusse kandmisega. Kasutusvaldus vallasasjale tekib asja üleandmisega omanikult kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega.

Korteriomandi esemeks võib olla näiteks mitme korteriga elamus eluruumina kasutatav kinnistatud korter.

Kinnisasja sundvõõrandamine on kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.

Ostueesõigusega erastatud eluruum on selline elamu või korter, mille eluruumi erastamise õigustatud subjekt on omandanud rahvakapitali obligatsioonide, õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisel väljaantud väärtpaberite, raha, rahvakapitali obligatsiooni arvestuskaardile kantud tööaastate või tööosaku eest ühismajandi või taasriigistamise kohustatud subjektiks oleva majanditevahelise organisatsiooni varas.

 

Täiendav informatsioon varatehingute maksustamise kohta:

Maksu- ja Tolliameti teenindusbüroodestMaksu- ja Tolliameti kodulehelt www.emta.ee, infotelefonilt 8800811