Üürniku õigused üüritava asja puuduste korral

Riigikohus märgib, et VÕS § 277 tulenevalt on üürnikul, kes asja vastuvõtmisel ei teadnud ega pidanudki teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest, õigus taganeda lepingust ja/või teostada VÕS § 278 ja 279 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Juhul, kui üürnik võtab teadlikult vastu asja, mis ei vasta lepingutingimustele, säilib tal lepingust taganemise ning viidatud õiguskaitsevahendite kasutamise õigus üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis.

Kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ning mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik VÕS § 278 tulenevalt nõuda üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist, kolmanda isikuga õigusliku vaidluse ülevõtmist, kahju hüvitamist, üüri alandamist või hoiustada üür. Riigikohus selgitab, et viidatud paragrahv annab üürnikule õiguse vastavate õiguskaitsevahendite kasutamiseks kahel juhul:

(i) kui üüritud asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või

(ii) kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud.

Eeltoodust tulenevalt on üürnikul võimalik kasutada vastavaid õiguskaitsevahendeid ka juhul, kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud asjaolu tõttu, mis tekkis enne lepingu sõlmimist või lepingu sõlmimise ajal.

VÕS § 101 lg 2 tulenevalt võib võlausaldaja kasutada kohustuse rikkumise korral eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Riigikohus on seisukohal, et nimetatud põhimõte kehtib ka VÕS § 278 sätestatud õiguskaitsevahendite kasutamisel ning üürnik on õigustatud nõudma üürileandjalt üheaegselt muuhulgas nii puuduse või takistuse kõrvaldamist kui ka üüri alandamist.

VÕS § 279 lg 1 tulenevalt on üürniku poolt lepingu erakorralise ülesütlemise nõude esitamise eelduseks asjaolu, et üürileandja teadis või pidi teadma puudusest või takistusest ning ta ei ole seda mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Samuti tuleb tuvastada, kas puudus või takistus välistas asja sihtotstarbelise kasutamise või piiras kasutamist olulisel määral.

Juhul, kui asja sihtotstarbelise kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik VÕS § 296 lg 2 tulenevalt alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teadasaamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Riigikohus on ka oma varasemates lahendites asunud seisukohale, et kui üürnik võtab vastu üürileandja kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tasutavat üüri VÕS § 112 alusel võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusse (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11.10.2005. a otsus nr 3-2-1-84-05). Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab VÕS § 112 lg 1 järgi väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

Täiendav informatsioon: Advokaadibüroo Glimstedt Straus & Partnerid jurist Melika Kiilmaa ([email protected]).