Riik kui Eesti ehitussektori elavdaja

Olukorras, kus Eesti Vabariigi valitsus teeb kangelaslikke samme tuhendate inimeste sundkorras ümberasustamiseks, on hea teada, et selline sihipärane maksumaksja raha kulutamine, ilma tulemuseta, toidab ainult kitsast osa erasektorist – nõuavad ju kõik riigiasutuste kolimised Tallinnast välja ja siis jälle Tallinna tagasi (harisdusministeerium) suuremas mahus kinnisvarainvesteeringuid.

Jutt regionaalpoliitikast on siin poliitikute poolt pastakast välja imetud põhjus. Vähe sellest, et enam ei ole Vabariigi Valitsuses julgeid inimesi, kes võtaks vastutuse ja ütleks, et võibolla aitaks maapiirkondade elujärge parandada selliste töökohtade loomine, mis lisaväärtust toovad, mitte riigiasutuste kolimine, mis on ainult kulu. Selle asemel, et inimestele anda võimalus (luua võimalused) raha teenida, teeb praegune valitsus kangelaslikke pingutusi järjest rohkem raha kulutada. Selle asemel, et riigiaparaadi kulusid vähendada, neid hoopis suurendatakse. Väidetavalt aitab see ääremaastumist vältida. Hoolimata ekspertide soovitustest arvavad poliitikud, et nui neljaks, midagi peab enne kohalike omavalitsuste valimisi ikkagi ära tegema. Ent paraku ei ulatu visioon järgmisest aastast või järgmistest valimistest kaugemale.

Tavainimese mõistus keeldub aru saamast sellisest lähenemisest. Võtame või viimastel nädalatel eriti suure hoos sisse saanud Sisekaitseakadeemia Narva kolimise programmi. Ilmselgelt ei kuula enam ammu ükski otustaja sisulisi argumente. Väidetavalt teeb ligikaudu 1000 inimese sundkorras Narva saatmine ligikaudu 60 000 elanikuga Narvast Eesti linna. Ükski kohalik elanik sisuliselt kinnises koolis tööd ei saa. Hoolimata sellest, et Kaitsepolitsei peab sellist plaani ohuks Eesti julgeolekule, teatab endine siseminister Ken-Marti Vaher televisiooni otse-eetris, et tema arvab hoopis vastupidi. Ehk siis Eesti vajalikuma ja kahtlemata üliprofesionaalse sisejulgeoleku asutuse arvamus ei loe midagi, sest kogenud poliitik arvab teistmoodi. Samuti ei takista miski eksministril silma pilgutamata väita, et maja ehitamine on niikuinii planeeritud ja otsustatud, ei ole mingit vahet, kas see ehitatakse Tallinna või Narva. Ehitushinnad on igal pool samad. Samas ununeb eksministril selline pisike detail, et Tallinna krundi arendamiseks on saadud toetus ASTRA projektist, mida paraku Narva ehitamiseks pole. Narva kolimise lõbu tuleb Eesti maksumaksjatel ikkagi omast taskust kinni maksta. Kuidas ja mida peaks siis Eesti maksumaksja mõtlema, kui meie kõigi rahaga niimoodi ümber käiakse? Kas see soodustab usaldust valitsuse vastu ja motiveerib meid üha rohkem panustama riigi arengusse ning korralikult makse maksma? Mind igatahes mitte.

Suurte kinnisvaraprojektide puhul on maksuaspektid üliolulised

Aga nagu öeldud, elavdab igasugune riigi (maksumaksja teenitud) raha kulutamine mingit erasektori valdkonda. Antud juhul võidavad kinnisvaraarendajad, ehitajad ja kolimisfirmad. Mis toob meid lähemale aktuaalsetele kinnisvara puudutavatele maksuküsimustele.

Maksuküsimused kinnisvaraprojektidel on olulised, sest summad on suured ja kogemata sisse tulnud apsud võivad edaspidi väga kulukaks osutuda. Siinkohal ei ole põhjust rääkida massilisest pettuste harrastamisest ehitussektoris, vaid just firma juhi või raamatupidaja teadmatusest. Kõigega ei saagi ise kursis olla, aga oluline on teada, kus võivad probleemid tekkida. Praktikas tuleb üsna sageli ette olukordi, kus raamatupidaja on maksuarvestuses kõik õigesti teinud, kuid samas võib olla mitu õiget varianti ja rahaliselt võib mõni teine variant olla maksumaksjale kordades kasulikum. Üsna oluliselt mängib õige maksuarvestus rolli kinnisvara sisendkäibemaksu proportsiooni arvestamisel.

Sisendkäibemaksu mahaarvamise üldised alused on sätestatud käibemaksuseaduse (KMS) § 29 lg 1. KMS §?d 32 ja 33 reguleerivad sisendkäibemaksu mahaarvamist ja korrigeerimist juhul kui kaupu ja teenust kasutatakse nii maksuvaba kui ka maksustatava käibe tarbeks. KMS § 32 lg 1 kirjeldab sisendkäibemaksu osalist mahaarvamist, juhul kui maksukohustuslane kasutab kaupu ja teenuseid nii maksustatava kui maksuvaba käibe tarbeks. KMS § 32 lg 4 sätestab eraldi reegli põhivara sisendkäibemaksu arvestuse kohta. Põhivara sisendkäibemaksu korrigeeritakse vastavalt põhivara ning põhivara tarbeks soetatud kauba ja saadud teenuse tegelikule maksustatava käibe tarbeks kasutamise osatähtsusele sisendkäibemaksu korrigeerimise perioodi jooksul. Sisendkäibemaksu korrigeeritakse ainult nende põhivara tarbeks soetatud kaupade ja saadud teenuste puhul, mis suurendavad põhivara raamatupidamislikku väärtust. KMS § 32 lg 4¹ kohaselt on kinnisasja puhul sisendkäibemaksu korrigeerimise periood 10 aastat. Mis tähendab, et kümne aasta jooksul tuleb raamatupidamises täpset arvestust pidada, kui palju konkreetset kinnisasja maksustatava käibe tarbeks kasutatakse.

Aktuaalne on see teema juhul, kui kinnisvaraarendus on valmis ja kinnistut tervikuna ei müüda, näiteks jäävad osad korterid müümata ja need renditakse välja - osad eluruumideks ilma käibemaksuta ja osad äripindadeks koos käibemaksuga. Kui enne on maksukohustuslane kogu sisendkäibemaksu maha arvanud, siis nüüd maksuvaba käibe tekkimisel, tuleb tal iga aasta lõpul proportsionaalne osas sisendkäibemaksust riigile tagasi maksta. Samas annavad erinevad proportsiooni arvestamise viisid küllaltki erinevad tulemused. Mõlemad variandid võivad olla seadusega kooskõlas, kuid üks võib olla kordades maksumaksjale kasulikum.

KMS § 32 lg 4² sätestab, et sisendkäibemaksu korrigeeritakse iga kalendriaasta lõpul, lähtudes maksustatava käibe tarbeks põhivara kasutamise tegelikust osatähtsusest sellel kalendriaastal, välja arvatud §32 lõikes 5 nimetatud juhul. KMS § 32 lõiked 5 ja 5¹ puudutavad korrigeerimist põhivara müügi korral.

KMS § 33 lg 1 täpsustab, et sisendkäibemaksu osalisel mahaarvamisel KMS § 32 lõikes 1 nimetatud juhul on maksukohustuslasel samal kalendriaastal lubatud kasutada kas proportsionaalse mahaarvamise meetodit või otsearvestuse ja proportsionaalse mahaarvamise segameetodit. KMS § 33 lõigetes 2 ja 3 on toodud nende meetodite rakendamise täpsem kord. Kui seadus annab meile ette kaks meetodit, kuidas sisendkäibemaksu proportsiooni arvutada, siis mille põhjal seda proportsiooni arvestada, seda nii täpselt reguleeritud ei ole. KMS küll viitab käibepõhisele proportsiooni arvestusele, kuid näiteks kinnisasjade puhul on Euroopa Liidu kohus aktsepteerinud ruutmeetripõhist proportsiooni arvestust. Sellega on rahul ka maksuhaldur, kui see peegeldab tegelikku kasutust täpsemalt ja objektiivsemalt.

Riigikohus on seisukohal, et põhivara sisendkäibemaksu korrigeerimise kohaldamisel peab maksumaksja valima sellise meetodi, mis annab kõige tõepärasema tulemuse[1]. Kõige tõepärasem tulemus on võimalikult sarnane tulemusele, mis tekiks siis, kui ühe juriidilise isiku asemel oleks kaks juriidilist isikut, kellest ühel tekiks ainult maksustatav ja teisel ainult maksuvaba käibe. Kui maksumaksja valitud meetod annab ilmselgelt väära tulemuse, siis on maksuhalduril õigus rakendada maksu määramisel sellist meetodit, mis vastab paremini lisandväärtuse maksu põhimõttele ja KMS § 29 lõikest 1 tulenevale sisendkäibemaksu mahaarvamise üldisele põhimõttele.

[1] 1. detsembri 2016 otsus kohtuasjas 3-3-1-19-16