Füüsilise isiku üüritulust tehtav mahaarvamine

Alates 2016. aastast hakkab kehtima tulumaksuseaduse (TuMS) muudatus, mille kohaselt saavad edaspidi füüsilised isikud, kes üürivad oma eluruumi välja, arvata oma üüritulust maha 20%.

NB! Mahaarvamise õigus hakkab kehtima üksnes füüsilistele isikutele, mitte FIEdele.

TuMS lisatakse uus säte, mille kohaselt võlaõigusseaduse (VÕS) tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (TuMS § 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%. Tegemist on vara võõrandamisel saadud tulust lubatud mahaarvamistega sarnase regulatsiooniga, mis moodustab osa maksubaasist ning ei kuulu maksusoodustuste hulka. Tulenevalt uue paragrahvi asukohast kohaldub mahaarvamine residendist füüsilistele isikutele, mitteresidentidele ning lepingulistele investeerimisfondidele.

Mahaarvamist ei kohaldata füüsilisest isikust ettevõtjatele, kuna nende puhul maksustatakse ettevõtlustulu kogumina, mitte üksikuid tululiike. Seaduse seletuskirja kohaselt peaks muudatuse tulemusena muutuma eelkõige füüsiliste isikute kinnisvara eluruumi üürilepingu alusel kasutada andmise eest saadava üüri maksustamine subjektiivselt õiglasemaks ning väheneb huvi sellist tulu varjata. Kindlasti on see ka hea võimalus meelitada füüsilisest isikust üürileandjad oma tulusid deklareerima, millega ühtlasi saadakse ka hea ülevaade, kes selle valdkonnaga üldse tegeleb.

Oluline on lepingu ning tulu liik

Muudatuste juures on oluline arvestada nelja aspekti. Esiteks see asjaolu, et mahaarvamine tehakse ainult eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist. Eluruumi üürilepingu mõiste sisustamisel lähtutakse VÕS paragrahvidest, mis reguleerivad sellist tüüpi lepingut (näiteks §-d 273–275). Eluruumi mõiste sisustamisel lähtutakse VÕS § 272 lõikest 2. Üüri mõiste sisustamisel lähtutakse VÕS §-st 271. Seega ei tehta mahaarvamist näiteks tasust, mis saadakse seni elamiseks kasutatud korteri kasutada andmise eest rendilepinguga. Samas toimub mahaarvamine näiteks tasust, mis saadakse seni büroona kasutatud korteri kasutada andmise eest eluruumi üürilepingu alusel. Seega on oluline lepingu ning tulu liik, mitte eluruumi ametlik staatus registrites või eluruumi üürilepingu sõlmimisele eelnenud perioodi kasutusotstarve. Selline seisukoht on praegust olukorda arvestades üsna segadust tekitav, sest rahandusministeeriumi kodulehel käibemaksuseaduse kommentaarides on kirjas vastupidine. Eluruumi ei tohi vabatahtlikult käibemaksuga maksustada isegi siis, kui eluruumi kasutatakse maksustatava ettevõtluse tarbeks. Veidral moel tulevad seaduse eelnõud ja kommentaarid samalt aadressilt, kuid sõnum on erinev.

Teise asjaoluna tuleb arvestada, et mahaarvamine toimub tuludeklaratsioonis, mistõttu ei ole seda võimalik kasutada tuludeklaratsiooni esitamata. Kolmandaks see, et mahaarvamine tehakse ilma dokumentaalsete tõenditeta üürimisega seotud kulude kohta. Teisisõnu on see kättesaadav kõigile maksumaksjatele sõltumata sellest, millises ulatuses reaalselt kulutusi tehakse ning katab ka eluruumi amortisatsiooni komponenti. Kuludokumentideta protsendilise mahaarvamise kasuks on otsustatud, kuna see on tulu deklareerijale lihtne ning aitab muudatuse oodatava tulemuseni kõige paremini jõuda. Ainult dokumentaalselt tõendatud kuludele mahaarvamise õiguse andmine tooks üürileandjale kaasa vajaduse hakata koguma kõiki kuludokumente koos kohustusega neid säilitada. Lisaks hägustuks dokumendipõhise mahaarvamise korral piir füüsilise isiku ja füüsilisest isikust ettevõtja maksustamise vahel. Neljandaks tuleb välja tuua asjaolu, et mahaarvamisel puudub summaline ülempiir.

Kõigil muudel juhtudel (see tähendab eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist erineva TuMS § 16 lõike 1 mõistes renditulu puhul) puudub õigus teha renditulust ükskõik milliseid mahaarvamisi seni, kuni isik ei registreeri end füüsilisest isikust ettevõtjaks ning ei käsitle renditulu oma ettevõtlustuluna.

Autor: Tõnis Elling, Leinonen OÜ nõustamisüksuse juht