Kumb teenib kinnisvaralt suuremat kasu – eraisik või ettevõte?

Lepvaltsi sõnul on kinnisvara soetamine hetkel üks populaarsemaid investeerimisvõimalusi. Korterit, maad või hoonet kasutatakse enamasti üüritulu saamiseks või hoitakse seda väärtuse kasvamise eesmärgil. Ainult soovist kinnisvarasse investeerida aga loomulikult ei piisa, selleks on vaja raha. Paraku sageli väiksematel ja noorematel ettevõtetel ei pruugi olla piisavalt finantsvahendeid ning pangalaenu saamine võib osutuda problemaatiliseks. Siingi on lahendus.

„Eraisikule kuuluvat kinnisvara ei ole sugugi keeruline oma ettevõtte nimele kirjutada, selleks tuleb ette võtta tee notari juurde,” annab Lepvalts nõu, lisades, et kes nii kaugele minna ei taha, peaks nõu pidama maksuspetsialistiga, sest isiklikus omanduses kinnisvara saab anda ka lepingu alusel ettevõtte kasutusse. Seejuures ei pea ettevõtte tegevusalades olema märgitud „kinnisvaraga tegelemine”, vaid ettevõte näitab oma tegevusalad ära majandusaasta aruandes.

Miks kirjutada oma kinnisvara ettevõtte nimele või sõlmida kasutusleping? „Eraisikuna on kinnisvaraga mõistlik tegeleda, kuni puuduvad kulud. Aga teadagi – mida kasutatakse, see ka laguneb, kuid eraisikul ei ole võimalik hoolduskulusid tuludest maha arvata,” ütleb Lepvalts esimese suure erinevuse. Seega on kinnisvaraga kasulik opereerida läbi ettevõtte, sest remondi- ja hoolduskulud ning tehnika ja mööbli ostmise kulud saab kuludeks kanda ja näiteks hiljem müügituludest maha arvata. Kommunaalkulud vahendatakse aga reeglina üürnikule.

Teine erinevus on saadav üüritulu – ettevõtjana ei pea tulumaksu kohe ära maksma, eraisiku puhul aga maksustatakse kasu (üüritulu puhul tulu, aga on ka erandkord) ning kulutuste mahaarvamisel on piirangud. Lisaks on oluline vaadata, et kui ettevõte ei ole üürile antud vara omanik, kas omanikul on firma ees nõuet. Kui ei ole, siis saab maksta sellesama kinnisvara eest näiteks üüri. Muid riske ärilises mõttes pole.

Kinnisvara käibemaksuga maksustamine on aga keerulisem, siin peab vaatama, kas vara on uus või kasutatud, kas vara on eluase või äripind. „Alati on mõistlik maksuspetsialistiga enne tehingu sõlmimist nõu pidada,” nendib Lepvalts. Kuna uusehitise hind sisaldab käibemaksu, on paraku olnud juhtumeid, kus ettevõtjad soovivad tagasi saada riigilt tagasi uute korterite ostmisel tasutud käibemaksu, võttes samas kinnisvara erakasutusse – see on seadusega keelatud.

Seega seda, kas kinnisvaraga on mõttekam tegeleda eraisikuna või ettevõtjaga, ei saa ühtse rusikareeglina võtta. Igasuguse „optimeerimise” puhul võib Lepvaltsi sõnul leida ka variante, kus vara eraisikule kuulumine tundub soodsam.