Kinnisasja maksustamine on seadustes kinni

Kinnisasjade käibemaksustamisest on raamatupidaja.ee veergudel juttu olnud korduvalt. Samas on kinnisasjade maksustamise valdkond piisavalt keeruline ja nüansirohke, mille tõttu on oluline teada, mis asi see kinnisasi ikkagi on.. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lg 1 kohaselt on kinnisasi maapinna piiritletud osa ehk maatükk. Sama seaduse § 54 lg 1 sätestab, et kinnisasi on käibes koos selle oluliste osadega, milleks on ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Olulisteks osadeks on ka erinevad laternapostid, kaevud ning isegi maatüki pinnas (muld, liiv, killustik), millega on kinnisasi kaetud. Seega pole oluliste osade määramisel vahet, kas asi asub maa peal või maa sees. Eelnimetatud olulised osad peavad olema kinnisasjaga püsivalt ühendatud, seega kinnisasjaga ühendatud asja eraldamisel võib kinnisasi ise ka hävineda või oluliselt halveneda. Juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks on ehitis, siis võib ka ehitise oluline osa olla selle kaudu kinnisasja oluliseks osaks. Seega on oluline eristada, mis võib olla ehitiste olulisteks osadeks ning mis mitte.

Arvestada tuleb sellega, et kinnisasja mõiste tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja käibemaksuseaduse (KMS) ei ole sama

KMS-is on kinnisasja mõiste mõnevõrra laiem. KMS-i tähenduses on kinnisasjad lisaks tsiviilseadustiku üldosa seaduses nimetatule:

1) hoonestusõigus ja tehnovõrk või -rajatis;

2) ehitis kui vallasasi (st selline ehitis, mis ei ole veel kinnisturaamatusse kantud). Seejuures tuleb aga arvestada, et pooleliolev ehitis ei ole veel ehitis ehitusseaduse tähenduses ja seega ei käsitata seda ka kinnisasjana;

3) korteriomand ning korterihoonestusõigus.

Oluline on meeles pidada, et kui müüakse või renditakse näiteks elektri alajaama või kütuse mahuteid, siis tavatähenduses on tegemist rajatistega, aga maksustamisel käsitletakse neid kui kinnisasju, mida maksustatakse käibemaksuga vastavalt KMS § 16. Kinnisasja käive on reeglina maksuvaba käive. Küll aga läheb sundkorras käibemaksuga maksustamisele krunt ehitusseaduse tähenduses ja krunt, millel asub uusehitis. See, milline on uusehitis (ehk siis veel kasutusele mitte võetud ehitis), tuleb juttu edaspidi.

Tõnis Elling räägib kinnisasjade maksustamise eripäradest ja valdkonnas olulistest seadusekonksudest lähemalt juba 26. augustil toimuval hommikuseminaril. Soodushind kehtib vaid kuni 20.08! Lisainfo ja registreerimine SIIN.

Autor: Tõnis Elling, Grant Thornton Rimessi maksunõustaja