Majutada või rentida – selles on (maksu)küsimus

Käibemaksuseaduse (KMS) tähenduses on oluline teha vahet, millal on tegemist majutusteenuse osutamisega ja millal toimub ruumi üürile andmine. Seda eelkõige selle pärast, et majutusteenus maksustatakse 9% käibemaksumääraga, aga kinnisvara üüri puhul on tegemist maksuvaba käibega, mis maksumaksjale sisendkäibemaksu mahaarvamise õigust ei anna. Sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus või siis vastupidiselt sellest õigusest ilma jäämine mõjutab oluliselt maksumaksja igapäevaseid otsuseid äritegevuse korraldamisel. Ei ole kellelegi saladuseks, et uute korterite või majade ostmine firma nimele on suhteliselt laialt levinud praktika ja maksuhalduril tekib põhjendatud huvi, kas ostetud kinnisasja kasutatakse ikka maksustava ettevõtluse tarbeks või kasutab firma omanik seda oma elukohana; või siis on tegemist kahe olukorra kombineeritud variandiga.

Lähtuma peab kaasustest või maksuhalduri juhistest

Küll aga on Eestis seni kindel praktika välja kujunemata, kuidas ikkagi vahet teha, mis hetkel saame rääkida majutusteenusest ja millal võime öelda, et korter on üürile antud. KMS meile selles osas juhiseid ei anna. Ka turismiseadusest ja võlaõigusseadusest ei ole probleemi lahendamisel erilist abi. Seega peavad maksumaksjad lähtuma konkreetsetest kaasuse asjaoludest ja vajadusel esitama maksuhaldurile vastavasisulise järelpärimise.

KMS-is on kehtestatud soodusmäär majutusteenuse käibele, sealhulgas ka majutuse edasimüügile. Majutuse mõiste KMS-s on kitsam kui majutusteenuse mõiste turismiseaduses ning katab peamiselt vaid ööbimisvõimaluse pakkumist. Vähendatud maksumäära ei saa rakendada majutusega koos osutatavatele muudele teenustele ja müüdavatele kaupadele (va hommikusöök). Vähendatud maksumäär on rakendatav üksnes majutamisega vahetult seotud teenustele, mis näiteks sisalduvad teatud toaklassi hinnas, olenemata nende teenuste reaalsest kasutamisest ja on seega lahutamatu osa majutusest.

Kuidas ikkagi teha vahet majutusteenuse osutamisel ja lühiajalisel rendil/üüril?

Kuna KMS ei täpsusta, millisel juhul on tegemist majutusteenusega, siis tuleb vaadata, kuidas on majutusteenus sätestatud turismiseaduses. Turismiseaduse § 17 lg 2 alusel on majutusteenus ööbimisvõimaluse ning sellega kaasneva kauba või teenuse müügiks pakkumine ja müük. Maksustamise seisukohast on tegemist suhteliselt napisõnalise definitsiooniga, mis reaalses elus eriti palju edasi ei aita. Sama paragrahvi kolmas lõige täpsustab, mida ei loeta majutusteenuseks. Nii ei loeta majutusteenuseks:

1)ettevõtja poolt temale kuuluva vara arvel temaga töö- või teenistussuhetes olevate isikute majutamist; 2)majutamist, mille puhul sõlmitakse eluruumi üürileping, välja arvatud võlaõigusseaduse § 272 lõike 4 punktis 1 nimetatud juhtudel; 3)õppeasutuse poolt õppeasutuses õppivate või töötavate isikute majutamist; 4)majutamist reisijateveoteenuse osutamiseks kasutatavas transpordivahendis; 5)erakordsetes tingimustes ööbimise võimaldamist elamuse saamise eesmärgil (vabas looduses, onnis, parvel jms).

Sellest loetelust huvitab meid eelkõige üürilepinguga seotult punkt 2. Selle punkti alusel ei loeta majutusteenuseks majutamist, mille puhul sõlmitakse eluruumi üürileping. Küll aga on sama punkti alusel majutusteenus majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürimine tähtajaga kuni kolm kuud. Ehk siis siit tuleb ajaline mõõde kuni kolm kuud. Kui maksustamise juurde tagasi tulla, siis võiks järeldada, et nii kaua kui ei ole sõlmitud üürilepingut ja majutamine ei kesta üle kolme kuu, võib maksumaksja korteri kasutuse külalistele majutusena müüa ja lisada arvele 9% käibemaksu.

Arvata võib, et maksuhaldur uurib vajadusel tehingute sisu ja võtab arvesse, kuidas pooled sisuliselt seda tehingut endale ette kujutasid: kas klient saab külastuse perioodiks ruumide täieliku kasutusõiguse või jääb üürile andjal/külaliskorteri pidajal õigus ruumidesse siseneda nagu seda tavakorras hotellides tehakse. Pisiasju, millest lähtuda, on piisavalt palju ja mõistlik oleks vaidlusi tekitavad asjaolud enne maksuhalduriga läbi rääkida.

Kinnisasjade, äri- ja eluruumide ning külaliskorterite maksustamisest räägib Tõnis Elling lähemalt juba 26. augustil toimuval seminaril. Loe lisa SIIT.

 

Autor: Tõnis Elling, Grant Thornton Rimessi maksunõustaja