Milline teenus on kinnisasjaga seotud?

Kinnisasjadega seotud maksuteemasid on viimasel ajal rohkem meedias esile kerkinud eelkõige seoses eluruumide üüri ja müügiga seotud küsimustes. Küll aga kerkib kinnisasjadega seoses ülesse ka rida teisi probleeme, millega tuleb tegeleda. Nii on ka Riigikohus ühes oma hiljutises lahendis puudutanud teemat, mis on kinnisasjaga seotud käive. Teatavasti maksustatakse käibemaksuseaduse (KMS) ja loomulikult ka Euroopa Nõukogu käibemaksudirektiivi alusel kinnisasjaga seotud käive alati selles liikmesriigis, kus kinnisasi tegelikult asub. Tegemist on nn erandiga põhireeglist. Teenuse käibe tekkimise põhireegel on KMS sätestatud § 10 lg 1. Seda reeglit nimetatakse B2B reegliks (business to business) ja see näeb ette, et teenust maksustatakse teenuse saaja järgi. Ja siis on KMS § 10 lg 2 toodud terve rida erandeid. Maksumaksjad peavad tehinguid maksustades kõigepealt kontrollima, kas rakendub mõni erand. Kui erandit ei ole, siis maksustatakse põhireegli järgi.

Kinnisasjadega seotud erand on sätestatud KMS § 10 lg 2 p 1. Selle sätte kohaselt maksustatakse Eestis asuva kinnisasjaga seotud käivet alati Eestis. Kusjuures KMS toob välja ka näidisloetelu, millised teenused võivad olla kinnisasjaga seotud. Nii on kinnisasjaga seotud teenus näiteks ehitamine, hindamine ja hooldamine ning kinnisasja võõrandamiseks, ehitamise ettevalmistamiseks ja korraldamiseks osutatav teenus ning majutusteenus. Kindlasti on sellisest loetelust seaduse rakendamisel palju abi, kuid päris elu on kordades mitmekesisem, kui seaduse tekst. Nii võib arutleda, mis teenused võiksid mahtuda näiteks ehitamise ettevalmistamise ja korraldamise alla? Samuti, mida tähendab võõrandamiseks ettevalmistamine või kinnisasja hooldamine?

Nii on maksumaksjatel tekkinud küsimusi, kas näiteks raieõiguse võõrandamine, kaevandamisõiguse võõrandamine, põllul kündmine või siis ka näiteks haua kaevamine on kinnisasjaga seotud käive. Majutusteenuse osutamine on konkreetne teenus ja selles osas reeglina küsimusi ka ei teki. Päris mitmeid kordi on probleemi tekitanud projekteerimisteenuse osutamine. Kas maja projekteerimine on kinnisasjaga seotud käive või mitte? Kindlasti on tegemist ehitamiseks ettevalmistusega. Aga ka siin saab ja tuleb vaadata konkreetseid tehingu asjaolusid. Millises riigis asuva kinnisasjaga seda käivet seostada? Kui projekti tellimisel on teada, et klient soovib oma maja ehitada just Saaremaale ja tellib selle jaoks projekti, siis saame seda tööd kindlasti seostada konkreetse kinnisasjaga. Kui aga on tegemist nn tüüpprojekti ostmisega, kus klient veel ise ka ei tea, kas ja kus riigis ta seda projekti ellu rakendab, siis on ka üsna keeruline seda tööd seostada konkreetse kinnisasjaga.

Raieõiguse võõrandamine ja ka kaevandamisõiguse võõrandamine on seotud konkreetse kinnisajaga. Seda on oma hiljutises lahendis kinnitanud ka Riigikohus. Nimelt on Riigikohus oma lahendis 3-3-1-19-15 öelnud, et kuna raieõigust on võimalik realiseerida ainult konkreetsel kinnistul, siis on tegemist kinnisasjaga seotud teenusega. Tehingute seostamisel kinnisajaga tuleks eelkõige lähtuda asjaolust, kas ühte või teist teenust saab seostada konkreetse kinnisasjaga või võib selle teenuse tulemit rakendada ka kuskil mujal.

Autor: Tõnis Elling, Grant Thornton Rimessi maksunõustaja