Kas elu- või äriruum, selles on küsimus

Alates 2015. aasta algusest täiendas rahandusministeerium käibemaksuseaduse kommentaare oma kodulehel, kus pandi kirja, et eluruume ei saa maksukohustuslane vabatahtlikult maksustada isegi siis, kui rentnik kasutab eluruumi oma maksustatava ettevõtluse tarbeks. Kusjuures seisukoht on sõnastatud imperatiivses vormis, mis ei anna maksumaksjale edasist tõlgendamise ruumi. Rahandusministeeriumi seisukoht on tänaseks elavat vastukaja põhjustanud ja seda on korduvalt liigitatud käibemaksu neutraalsuse põhimõttega vastuolus olevaks. Maksumaksjad on pehmelt öeldes hämmingus ja seni ei olnud avalikkusele rahandusministeeriumi või maksuhalduri poolt täiendavaid kommentaare tulnud. 19.mail ka Maksu- ja Tolliameti maksude osakonna juhataja Evelyn Liivamägi kommentaare teemal, kas ja kuidas arvestab maksuhaldur ikkagi tehingu majanduslikku sisu. Samas artiklis on ära toodud ka rahandusministeeriumi kommentaarid, mille esitas rahandusministeeriumi tolli- ja aktsiisipoliitika osakonna peaspetsialist Sirje Pulk. Selline avaliku võimu esindajate käitumine on igati tervitatav ja õige. Kui segadus on tekkinud, siis peab ka seaduse algataja ja rakendaja seda ka kuidagi selgitama. Küll aga tuleb kahjuks mainida, et ega nendest selgitustest maksumaksjatele midagi muud kasulikku pole, kui see umbmäärane teadmine, et päris nii imperatiivselt rahandusministeerium ja maksuhaldur siiski asju ei näe. Teatud juhtudel on väidetavalt siiski võimalik eluruumina arvel olevaid ruume vabatahtlikult maksustada. Mõlema asutuse esindaja suu läbi jäi kõlama, et tehingu majanduslikku sisu arvestatakse küll. Aga seda teatud tingimustel.

Segadust ja paanikat on tekkinud piisavalt ja ilmselt selle tõttu küsis Ärileht

Nagu alati, peitub saatan detailides ja olen sellega täitsa nõus, et ei maksuhaldur ega rahandusministeerium saa maksumaksjale anda konkreetseid soovitusi, kuidas tõendada eluruumi tegelikku kasutustotstarvet. Kõik situatsioonid on teatud määral erinevad. Maksu- ja Tolliameti ja rahandusministeeriumi esindajate kommentaarides on mõned mõtted, mida oleks mõistlik kommenteerida. Toon siinkohal lühidalt välja Evelyn Liivamägi seisukohad viidatud Ärilehe artiklist, millele lisan mõned omapoolsed kommentaarid.

MTA lähtub eluruumi rendi maksustamisel võlaõigusseadusest

Liivamägi selgitas, et kuna käibemaksuseaduse (KMS) kohaselt on eluruumi rent maksuvaba, kuid KMS ei täpsusta eluruumi mõistet, tuleb ametil lähtuda võlaõigusseaduses sätestatust.

„Seega hindame tehingu majanduslikku sisu selle järgi, kas ruumis saab alaliselt elada või mitte. Üksnes juhtudel, kus eluruumina arvel olev ruum on reaalselt ümberehitatud ja kohandatud äriruumiks, muudetud või muutmisel on ka sihtotstarve, oleme käsitlenud seda kui äriruumi ja aktsepteerinud nendel juhtudel ka rendileandja poolt vabatahtlikku rendi maksustamist,“ selgitas Liivamägi.

Siit ei saa kahjuks aru, kas nimetatud kaks tingimust peavad üheaegselt kehtima või piisab ainult ühest? Kas eluruum peab olema reaalselt ümberehitatud ja muudetud ka sihtotstarve või piisab ühe tingimuse olemasolust? Ehk siis maksuhaldur lähtub tehingu majandusliku sisu hindamisel ikkagi formaalsetest tingimustest. Sihtotstarbe muutmine on antud juhul formaalne nõudmine, mis ei tohiks maksustamisel rolli mängida.

Kuna aga enamik uusi eluruume on soetamise hetkel tühjad ja sihtotstarbeks on eluruum, ei ole Evelyn Liivamägi sõnul soetamise hetkel võimalik hinnata ruumi tulevast tegelikku kasutust ja seeläbi võimaliku renditehingu tegelikku majanduslikku sisu.

„Sellistel juhtudel on teada vaid see, et need on kasutusloa kohaselt eluruumid ja neid saab kasutada eluruumina. Ka rendile antava eluruumi sisustamine mööbliga ei välista ruumi kasutust rentniku poolt elamiseks, kuna mööbli väljavahetamine on lihtne ja võimaldab väikse vaevaga muuta vastavalt vajadusele ruumi sisustust,“ märkis Liivamägi.

See seisukoht on loomulikult õige, et eluruumi sisustamine mööbliga ei välista ruumi kasutust rentniku poolt elamiseks, kuna mööbli väljavahetamine on lihtne. Samas tuleb märkida, et see ei välista ka vastupidist. Kui maksuhaldur rõhutab ruumide ümberehitamise vajadust, siis jääb ikkagi üles küsimus, kuidas seda peaks tegema, kui mööbli välja viimine ei ole tõendiks? Me ei saa eeldada seda, et maksukohustuslane tegeleb ettevõtlusega mööblist tühjas kontoris, sülearvuti põlvede peal. Ka kontoris on vajalik mööbli olemasolu. Julgen arvata, et enamusel juhtudel ei ole näiteks tavalist immateriaalset teenust pakkuval maksukohustuslasel ettevõtlusega tegelemiseks vaja muud, kui kirjutuslauda, kuhu sülearvuti toetada, ja printerit. Mis tähendab, et olemasoleva mööbli välja või sisse vedamine ei ole kuidagi otstarbekas. Samuti peab teatud juhtudel tööandja kindlustama töötajatele puhkamise võimalused töö ajal, mis õigustab igati diivani olemasolu kontoris. Samuti peavad inimesed töö ajal sööma ja jooma. Mille tõttu on igati loogiline, et kontoris (rendipinnal) on olemas sisustatud köök.

Evelyn Liivamägi lisas, et enamasti puuduvad korteri omanikul rendilepingu sõlmimise hetkel ka mistahes tõendid selle kohta, kuidas tulevane rentnik korterit kasutama hakkab. Samuti ei saa rendile andja vastutada selle eest, kuidas rentnik seda ruumi tegelikkuses kasutab - kas äriruumina või eluruumina.

Selle väitega olen täitsa nõus. Tänast turusituatsiooni arvestades on enamus arendajaid ehitanud maja müügiks. Alles teises laines võib tekkida olukord, kus maja või korterit müüa ei õnnestu ja pind renditakse välja. Üüriturule suunatud maju ei ole arendajate sõnul just selle pärast kasulik ehitada, et tasuvusperiood on pikk ja ehituse sisendkäibemaksu ei saa maha arvata, kuna eluruumi renti ei tohi käibemaksuga maksustada.

Piltlikult öeldes võib töötaja ajusid liigutada ka voodis lebades või köögis kohvi juues

 „Üksnes asjaolu, et rentnikuks on äriühing, ei muuda eluruumi äriruumiks. Ka rentniku paljasõnaline väide rendileandjale, et ta soovib rentida eluruumi eesmärgiga rajada sinna kontor, ei saa olla rendileandjale piisavaks aluseks väitmaks, et tegu ei ole enam eluruumi, vaid äriruumiga,“ rõhutas Liivamägi.

Kas selle väitega saab nõus olla. Iseasi, kas rentniku tegevuse üle kontrolli kohustuse saab üldse rendileandjale panna? Sisendkäibemaksu tuleb riigilt tagasi küsima ikkagi rentnik ja siis on maksuhalduri kohustus kontrollida, kas ja kuidas kasutab rentnik rendipinda oma maksustatava ettevõtluse tarbeks. Siis on rentniku kohustus tõendada maksustava ettevõtlusega tegelemist renditaval pinnal. Milline on sellisel juhul aga rendileandja tavapärane hoolsuskohustus ja milline rentnikul? Kontrolli kohustus lasub lõpuks ikkagi maksuhalduril. Kas rentniku kirjalik lubadus kasutada pinda äriruumina oleks maksuhalduri jaoks piisav tõend?

Üheseid juhiseid, kuidas kujundada korter äripinnaks nii, et maksuamet tulemust äripinnana aktsepteeriks, ei olegi Evelyn Liivamägi sõnul võimalik anda. „Maksuhaldur ei saa ette kirjutada, millistele tingimustele kohandatud ruume ettevõte oma tegevuseks vajab. See sõltub ettevõtte iseloomust ja vajadusest,“ ütles Liivamägi, kelle sõnul on samas ka selge, et tavapärane elutuba-köök-magamistuba-korter äripinnana ei kvalifitseeru.

Väite esimesele poolele võib kindlasti alla kirjutada, aga seisukoha teine pool on küll küsitav. Miks ei või tavapärane elutuba-köök-magamistuba kvalifitseeruda äripinnana? Kommentaaride esimeses pooles rõhutatakse ju, et kõik sõltub ettevõtte iseloomust ja vajadustest? Äriühingutel ongi oma tegevuseks erinevad vajadused. Kindlasti ei ole reklaamiteenuse või juriidilise konsultatsiooni teenuse osutajal vaja nn tavalises elutuba-köök-magamistuba korteris teha suuri ümberkorraldusi, et oma teenust osutada. Piltlikult öeldes võib ta oma ajusid liigutada ka voodis lebades või köögis kohvi juues.

Rahandusministeeriumi tolli- ja aktsiisipoliitika osakonna peaspetsialist Sirje Pulk rõhutas, et kinnisasja määratlemisel elu- või äriruumina lähtutakse kinnisasja olemusest, sihtotstarbest ning tegelikust kasutamisest.

Kui tegelikult on rahandusministeeriumi seisukoht selline, siis tuleks kiiremas korras täiendada ka KMS kommentaare, et maksumaksjatele ei jääks vale arusaama. Kindlasti tuleks sellisel juhul rõhutada, et maksustamisel lähtutakse ikkagi ka kinnisasja tegelikust kasutamisest. Kõike kolme faktorit võetakse arvesse nende kogumis. Kas ja kuidas rentnik või ostja tegelikku kinnisasja kasutust tõendab, jääb juba nende mureks. Siin on maksuhalduril kahtluse korral võimalus keelduda rentnikule või ostjale sisendkäibemaksu tagastamisest. Küll aga ei ole õige ja õiglane panna rendileandjale ülemääraseid kohustusi ja teda nii öelda karistada sisendkäibemaksu proportsiooni arvestamise kohustusega või paljudel juhtudel ka juba maha arvatud sisendkäibemaksu tagasi maksmise kohustusega.

Autor: Grant Thornton Rimessi maksunõustaja Tõnis Elling